业主扣起按金不还？审裁处要看四种证据

业主不退按金，应向哪里申索？

按金是你的钱，由业主持有，作为你履行租约责任的保证。租约完结后业主仍不归还，你的申索就是一项追讨款项的申索。由哪个法院审理，取决于争议金额，而不是因为案件涉及物业。

大部分住宅按金远低于 HK$75,000。月租 HK$25,000 的单位，两个月按金是 HK$50,000；即使业主一元都不退，仍属小额钱债审裁处的案件。

许多人以为应找土地审裁处，其实找错了地方。司法机构形容土地审裁处的租务工作，是处理业主根据《业主与租客（综合）条例》（第7章）或普通法提出的收回处所管有权申请；在这类案件中，审裁处亦可判令支付租金、中间收益及损害赔偿。已经迁出、只想取回一笔款项的租客，并不是在申请收回任何处所。

业主可以合法地从按金扣除什么？

一般住宅单位，并没有法例列明可扣除的项目。业主可以保留多少，由租约条款配合一般法律决定。香港大学营办的社区法网（CLIC）用一句话概括：如租客未有缴付租金或租约下其他到期款项，或业主蒙受任何损失，业主或有权没收全部或部分按金。

按金争议主要围绕两个用语。第一是正常损耗（fair wear and tear），即正常使用带来的老化。CLIC 指出，业主在交楼时或须合理地接受正常损耗，而租客一般无须把单位回复原状。第二是很多香港租约都有的「达致业主合理满意」。CLIC 坦言，这句话的意思并没有标准或决定性的答案，双方都应以合理和常理判断。

从业主的角度看这张表：每一项合理的扣款，业主都要指出具体依据，例如一笔未付的款项，或一项因违约而造成的损失。你要证明的部分很简短：你付了按金、租约已经完结、单位已经交还。真正的争议在于业主声称可保留的每一个项目。因此，下文的四种证据，是围绕业主的扣款项目来组织，而不是围绕你的不满。

按金有法定上限吗？只限分间单位

香港只有一类租赁设有法定按金规则。第7章第IVA部自 2022 年 1 月 22 日起生效，规管分间单位的租赁，由差饷物业估价署负责执行。

证据一：你的租约有没有加盖印花？

审裁官最先看的是租约：按金金额、何时退还的条款，以及订明交楼状况的条款。请带备已签署的正本。

然后翻到最后一页，看看有没有印花。税务局印花税署说明，租约须在签立后 30 日内加盖印花，签立的各方均有责任缴付印花税；而且未加盖印花的租约，不可在法院的民事诉讼中被接纳为证据。租客若拿着未加盖印花的租约入禀，按金条款便很难证明。

逾期仍可补加印花，只是要付罚款，并可透过政府一站通的电子印花服务在网上办理。

举例：两年租约、月租 HK$18,000，年租为 HK$216,000，印花税是其 0.5%，即 HK$1,080。如果一直没有加盖印花，按上表的罚款级别，罚款最高可达税款的十倍；自愿披露的计算公式通常少得多，最低为 HK$500。与 HK$36,000 的按金相比，这笔钱值得在入禀前处理，而不是等到聆讯当日。

证据二：入住当日单位是什么模样？

每一项损坏扣款，其实都是两个日子之间的比较。业主说某面墙、某块地板或某件电器，在你迁出时比迁入时更差。没有入住纪录，这个比较就只是双方各执一词，审裁官没有任何基准可以衡量。

• 取得钥匙当日拍摄的相片或影片，并保留装置记录的日期。在每个房间门口拍一张全景，再为已经残旧、有污渍、有裂痕或失灵的地方拍近镜。
• 家具及电器清单（如租约附有）：列明业主提供的家具、电器及其状况。CLIC 指出，租约通常会列出冷气机、电器、门窗等业主装置。
• 入住首几星期向业主或代理报告问题的讯息。第一个月已经报告的毛病，不可能是你在第二十四个月造成的损坏。
• 租住期间的维修要求及对方的回复，证明业主何时知悉问题。

即使上述纪录一样都没有，也不代表你已经输了，只是要更依赖证据三。聆讯时直接说明双方都没有做入住纪录。声称有损坏的是业主，而业主的纪录通常不会比你的更好。

证据三：能否证明交楼日期和状况？

交楼证明两件不同的事：租约已经完结，也就是按金开始应予退还的时间；以及单位在那一刻的状况。CLIC 的建议很直接：双方视察单位后，应签署一份书面确认，记录交楼时的状况，这正是避免日后就扣款发生争议的方法。

证据四：你有没有以书面追讨按金？

如果业主已被清楚要求退还按金，却拒绝或不予理会，你在小额钱债审裁处的申索会有力得多。书面追讨亦迫使业主说出扣款项目，把含糊的拒绝变成一份你可以逐项回应的清单。

以能够证明的方式发出：电邮、即时通讯软件或挂号邮件。保留对方的回复，没有回复也要保留纪录。对一封清楚、合理的追讨信从未回应的业主，很难在聆讯时表现得合理。追讨信的写法，可参阅我们的追讨信指南。

在小额钱债审裁处入禀要多少钱？

其余程序，司法机构亦说明得很清楚。申索表格（表格 1 及表格 2）须亲身到审裁处登记处提交，不接受邮寄、传真或电邮。审裁处位于深水埗通州街 501 号西九龙法院大楼 B 座 3 楼。聆讯前，审裁官可指示调查主任与双方面谈，把案件分类为有抗辩或无抗辩、协助双方自愿和解，并找出主要争议点。

审裁处不容许律师代表。非律师人士只有在出示由当事人签署的授权书、获审裁处准许，并且完全熟悉案情的情况下，才可代你出席。法团业主则派出获授权的高级人员，与你处于同一地位。

按金案件很少因时限出问题，但时限并非无限。根据《时效条例》（第347章）第4条，基于简单合约的诉讼，不得在诉讼因由产生之日起计 6 年后提出。以按金而言，通常由按金应予退还之日起计。

裁决亦差不多是终局的。只有涉及法律论点，或申索超出审裁处的司法管辖范围，才会获准向原讼法庭上诉，而且申请须在获送达裁决（或在限期内要求的书面理由）后 7 日内提出。请准备在第一次聆讯就胜诉，因为之后可以补救的机会不多。

聆讯前要预先练习的三条问题

审理按金申索的审裁官，会逐项处理有争议的扣款，所以问题可以预计。每条问题都要准备一句说得完的答案，以及一份文件。

• 每份文件准备三份副本：审裁处一份、业主一份、自己一份。
• 相片按日期排列，先入住当日、后交楼当日，每张注明房间名称。
• 在一页纸上写清计算：已付按金、接受的扣款、有争议的扣款、申索金额。

Trial AI 让你在走进聆讯室之前先练习：审裁官会问的问题、业主对每张相片会提出的反驳，以及你要当面解释的计算。这不是法律意见，也不能取代社区法网或律师；它是为一个没有人可以代你发言的场合而设的练习。