業主扣起按金不還？審裁處要看四種證據

業主不退按金，應向哪裏申索？

按金是你的錢，由業主持有，作為你履行租約責任的保證。租約完結後業主仍不歸還，你的申索就是一項追討款項的申索。由哪個法院審理，取決於爭議金額，而不是因為案件涉及物業。

大部分住宅按金遠低於 HK$75,000。月租 HK$25,000 的單位，兩個月按金是 HK$50,000；即使業主一元都不退，仍屬小額錢債審裁處的案件。

許多人以為應找土地審裁處，其實找錯了地方。司法機構形容土地審裁處的租務工作，是處理業主根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）或普通法提出的收回處所管有權申請；在這類案件中，審裁處亦可判令支付租金、中間收益及損害賠償。已經遷出、只想取回一筆款項的租客，並不是在申請收回任何處所。

業主可以合法地從按金扣除甚麼？

一般住宅單位，並沒有法例列明可扣除的項目。業主可以保留多少，由租約條款配合一般法律決定。香港大學營辦的社區法網（CLIC）用一句話概括：如租客未有繳付租金或租約下其他到期款項，或業主蒙受任何損失，業主或有權沒收全部或部分按金。

按金爭議主要圍繞兩個用語。第一是正常損耗（fair wear and tear），即正常使用帶來的老化。CLIC 指出，業主在交樓時或須合理地接受正常損耗，而租客一般無須把單位回復原狀。第二是很多香港租約都有的「達致業主合理滿意」。CLIC 坦言，這句話的意思並沒有標準或決定性的答案，雙方都應以合理和常理判斷。

從業主的角度看這張表：每一項合理的扣款，業主都要指出具體依據，例如一筆未付的款項，或一項因違約而造成的損失。你要證明的部分很簡短：你付了按金、租約已經完結、單位已經交還。真正的爭議在於業主聲稱可保留的每一個項目。因此，下文的四種證據，是圍繞業主的扣款項目來組織，而不是圍繞你的不滿。

按金有法定上限嗎？只限分間單位

香港只有一類租賃設有法定按金規則。第7章第IVA部自 2022 年 1 月 22 日起生效，規管分間單位的租賃，由差餉物業估價署負責執行。

證據一：你的租約有沒有加蓋印花？

審裁官最先看的是租約：按金金額、何時退還的條款，以及訂明交樓狀況的條款。請帶備已簽署的正本。

然後翻到最後一頁，看看有沒有印花。稅務局印花稅署說明，租約須在簽立後 30 日內加蓋印花，簽立的各方均有責任繳付印花稅；而且未加蓋印花的租約，不可在法院的民事訴訟中被接納為證據。租客若拿著未加蓋印花的租約入稟，按金條款便很難證明。

逾期仍可補加印花，只是要付罰款，並可透過政府一站通的電子印花服務在網上辦理。

舉例：兩年租約、月租 HK$18,000，年租為 HK$216,000，印花稅是其 0.5%，即 HK$1,080。如果一直沒有加蓋印花，按上表的罰款級別，罰款最高可達稅款的十倍；自願披露的計算公式通常少得多，最低為 HK$500。與 HK$36,000 的按金相比，這筆錢值得在入稟前處理，而不是等到聆訊當日。

證據二：入住當日單位是甚麼模樣？

每一項損壞扣款，其實都是兩個日子之間的比較。業主說某面牆、某塊地板或某件電器，在你遷出時比遷入時更差。沒有入住紀錄，這個比較就只是雙方各執一詞，審裁官沒有任何基準可以衡量。

• 取得鎖匙當日拍攝的相片或影片，並保留裝置記錄的日期。在每個房間門口拍一張全景，再為已經殘舊、有污漬、有裂痕或失靈的地方拍近鏡。
• 傢俬及電器清單（如租約附有）：列明業主提供的傢俬、電器及其狀況。CLIC 指出，租約通常會列出冷氣機、電器、門窗等業主裝置。
• 入住首幾星期向業主或代理報告問題的訊息。第一個月已經報告的毛病，不可能是你在第二十四個月造成的損壞。
• 租住期間的維修要求及對方的回覆，證明業主何時知悉問題。

即使上述紀錄一樣都沒有，也不代表你已經輸了，只是要更依賴證據三。聆訊時直接說明雙方都沒有做入住紀錄。聲稱有損壞的是業主，而業主的紀錄通常不會比你的更好。

證據三：能否證明交樓日期和狀況？

交樓證明兩件不同的事：租約已經完結，也就是按金開始應予退還的時間；以及單位在那一刻的狀況。CLIC 的建議很直接：雙方視察單位後，應簽署一份書面確認，記錄交樓時的狀況，這正是避免日後就扣款發生爭議的方法。

證據四：你有沒有以書面追討按金？

如果業主已被清楚要求退還按金，卻拒絕或不予理會，你在小額錢債審裁處的申索會有力得多。書面追討亦迫使業主說出扣款項目，把含糊的拒絕變成一份你可以逐項回應的清單。

以能夠證明的方式發出：電郵、即時通訊軟件或掛號郵件。保留對方的回覆，沒有回覆也要保留紀錄。對一封清楚、合理的追討信從未回應的業主，很難在聆訊時表現得合理。追討信的寫法，可參閱我們的追討信指南。

在小額錢債審裁處入稟要多少錢？

其餘程序，司法機構亦說明得很清楚。申索表格（表格 1 及表格 2）須親身到審裁處登記處提交，不接受郵寄、傳真或電郵。審裁處位於深水埗通州街 501 號西九龍法院大樓 B 座 3 樓。聆訊前，審裁官可指示調查主任與雙方面談，把案件分類為有抗辯或無抗辯、協助雙方自願和解，並找出主要爭議點。

審裁處不容許律師代表。非律師人士只有在出示由當事人簽署的授權書、獲審裁處准許，並且完全熟悉案情的情況下，才可代你出席。法團業主則派出獲授權的高級人員，與你處於同一地位。

按金案件很少因時限出問題，但時限並非無限。根據《時效條例》（第347章）第4條，基於簡單合約的訴訟，不得在訴訟因由產生之日起計 6 年後提出。以按金而言，通常由按金應予退還之日起計。

裁決亦差不多是終局的。只有涉及法律論點，或申索超出審裁處的司法管轄範圍，才會獲准向原訟法庭上訴，而且申請須在獲送達裁決（或在限期內要求的書面理由）後 7 日內提出。請準備在第一次聆訊就勝訴，因為之後可以補救的機會不多。

聆訊前要預先練習的三條問題

審理按金申索的審裁官，會逐項處理有爭議的扣款，所以問題可以預計。每條問題都要準備一句說得完的答案，以及一份文件。

• 每份文件準備三份副本：審裁處一份、業主一份、自己一份。
• 相片按日期排列，先入住當日、後交樓當日，每張註明房間名稱。
• 在一頁紙上寫清計算：已付按金、接受的扣款、有爭議的扣款、申索金額。

Trial AI 讓你在走進聆訊室之前先練習：審裁官會問的問題、業主對每張相片會提出的反駁，以及你要當面解釋的計算。這不是法律意見，也不能取代社區法網或律師；它是為一個沒有人可以代你發言的場合而設的練習。